単身赴任のために購入した大阪のマンションを賃貸にした話

この記事を読んで欲しい人

• 購入したマンションを賃貸にするか売却するか迷っている人
• 自分がマンションを購入しようか、賃貸にしようか迷っている人
• 不動産投資に関するさまざまなケースの話を聞いてみたい人

この記事で得られること

• セカンドハウスローンの組み方がわかる
• 購入したマンションを賃貸にする方法がわかる
• マンションは購入するのが良いか賃貸が良いかがわかる

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少し前に、大阪で単身赴任のために購入したマンションを賃貸にしました。
なかなか珍しい経験だったかなと思いますので、誰かの参考になればと思い、まとめておきたいと思います。

単身赴任なのにマンションを購入した理由

大阪へは、勤務する会社の子会社役員としての単身赴任でした。
役員だったため、従業員の転勤規程が適用されず、家賃補助がないという状況で、会社からも「家は勝手に探して勝手に住んでください！」という感じ。
ただ、何年赴任するかも全然決まっていないという状況。

不動産投資家でもある私は

と思い、マンションを買うことにしました。

住宅ローンを人生で二度組む人はそうはいないと思います。
むしろ私は、実家のローンも父親と連帯債務で組んでいますので、住宅ローンは３つ目でした！
結構、レアなんじゃないでしょうか？

大阪での物件探しは楽しかった

大阪での物件探しは、どうせなら単身赴任生活を最大限満喫してやろうと考え、

• 広さ　…　50㎡程度
• 間取り　…　1LDK／2DK／2LDK
• 築年数　…　20年以内
• 物件価格　…　3,000万円以内

で検討。

タワマンとか高い物件も選択肢にはあったのですが、高額なマンションを購入してしまうと、ローンが重くて、今後の不動産投資に影響が大きそうなので3,000万円以内を条件にしました。

あとは、

• 勤務先オフィスへの通勤時間
• 近くのジムへの所要時間

を元に、物件を選びました。

結局、物件は、

• 広さ　…　46㎡
• 間取り　…　2DK
• 築年数　…　14年
• 物件価格　…　2,750万円
• 勤務先オフィスへの通勤時間　…　徒歩10分
• 近くのジムへの所要時間　…　徒歩1分　

という感じで決まりました。

間取りは2DKで、ダイニングキッチン8帖／洋室6帖／洋室6帖という感じ。

単身赴任で住む家の住宅ローンを組んだ

この時に組んだ住宅ローンは、通常の住宅ローンではなくセカンドハウス用のローンです。
取り扱っている金融機関は少なくて、いろいろな金融機関にあたりました。

オリ〇クス銀行は検索したらヒットしたので問い合わせてみたら「やってません」の一言でけんもほろろ。ちょっと嫌いになりました。

結果、イオン銀行セカンドハウスローンを借りました。
金利条件は0.77％でした。安い！

でも、結局、賃貸にした理由

そんな感じで単身赴任生活を送っていたのですが、結局、そのマンションからは出て、部屋を賃貸にすることにしました。

理由は単身赴任が終わったわけではなく、コロナ禍によってリモートワークになり、ほとんど家族のいる家で過ごすことが多くなったから。

あとは、当初は広い家にワクワクしていたが、徐々に１人で住むには広い家が無用の長物に思えてきて、固定費を抑えて投資に回せるお金を増やそうと思ったためです。

賃貸に回した場合のシミュレーション

立地が良い物件で、だいたい賃貸にした場合の試算をしてみると（ 家賃収入 － ローンの返済 ） で3万円くらいのキャッシュインを生めそうでした。

これまで（ ローン返済 ＋ 管理費 ）で約9万円ほど支払っていたのですが、賃貸に回すと（ 家賃 ＋ 共益費 ）として13万円ほど入ってきそうな感じでした。

分譲マンションを貸し出す分譲貸しは、一般の賃貸用のマンションよりも設備がよく、賃料を高めに設定しやすいと言われていますが、その要因もありそうです。

後ほど書きますが、賃貸に回すと不動産投資ローンに借り換えする必要があり、金利は上がります。
ローン返済額は増えるので、キャッシュインは、13万円 － 9万円 ではなく、13万円 － 10万円 になりました。

つまり、これまで、毎月▲9万円だったのが、今後は月＋3万円になるということで、私にとっては12万円のキャッシュフロー改善になるわけです。

もちろん、その分、大阪の家がなくなってしまうので、リモートワークが可能なうちは出張時はホテルに泊まる、常時出社が必要になれば家賃7～8万円くらいのワンルームを借りるで考えています。
それでも、トータル5万円くらいキャッシュフローが変わります。
もしかしたら、ローンが組めるなら、ワンルームマンションを再度買うかもしれません（笑）

ただ、しばらくは、ホテル需要は回復せず、ホテルの宿泊価格は安いままなんじゃないかなと思っており、大阪にいる時は、掃除もしなくてすむホテル暮らしをしようかなと思ってます（2022年現在）。

あとは、自己所有のマンションを貸し出せば、次のような費用を不動産所得上の経費として計上することができます。

• 住宅ローン金利
• 固定資産税
• 管理費
• 修繕積立金
• 減価償却費
• 改装費用

賃貸にする時に考えるべきこと

一般的に、購入したマンションを賃貸にするときに考えるべきこととして、

1. 今は貸すが、将来、自分や家族が住む
2. ずっと貸し続けて家賃収入を得る
3. 今は貸すが、将来、売る可能性がある

の３パターンがあると思います。

1.の場合には、住むタイミングが重要です。
将来、自分が入居するタイミングで賃借人に退去してもらう必要がありますが、そうタイミングよく退去してくれるとは限りません。
借地借家法では、借主がきちんと家賃を支払う限りは、貸主の都合で追い出すことは困難です。
そのため、タイミングが合わない場合には、借主が出て行くまでの間、別に家を借りる必要があります。

そのため、もし、家を使いたい時期が確定しているなら定期借家契約を利用すると良いです。
定期借家は契約で定めた期間の満了によって、更新されずに確定的に借家契約が終了となります。

そのため、利用したい時期が決まっているなら、その時期までの契約にしておくことで、確実に借主に退去してもらえます。

2.と3.の場合には、家賃とローン・諸費用の支払いの収支を念頭にビジネスとして大家業を営むことになります。

特に、3.の場合で、明確なプランがなく、賃貸をしようとしているならば、マンションを売却するのも手です。
不動産投資では、修繕や入退去時のリフォームなどの費用、空室のリスクなどがあり、赤字になることも少なくありません。
生半可な気持ちで大家業をして、部屋の借主が見つからない一方で、ローンの支払いは続いて、ずっと赤字…なんてこともあります。

売るか貸すかの判断は非常に難しく、自分のライフプランに合わせて検討する必要があります。
もし、マンションを賃貸したあとにどうしたいかが明確でないならば、すぐに売ってしまったほうがマンションの値下がりのリスクを負う必要がなく、身軽でベストな選択肢となる可能性が高いです。

なお、私の場合は、不動産投資をして、他にも複数部屋があるので、大家業の一環として賃貸にしました。

賃貸にする時に考えるべきリスク

以下、賃貸にする場合のリスクについて改めて説明します。

①空室リスク

マンションを賃貸にして、すぐに借り手が見つかればいいですが、見つからない間は空室となってしまいます。
その期間は、自分が住む家のローンや家賃と空室マンションのローンの両方を支払わなければなりません。

幸い私は物件が良かったのか、退去後すぐに借主が見つかりました。

②改装費用がかかる

マンションを貸すには、内装をきれいにリフォームする必要があります。
今後も、賃借人が入れ替わるタイミングで、壁紙の張替やハウスクリーニングなどの費用が発生します。

また、ガス給湯器やトイレなどの修理費用は、借主に責任のない故障修理なら貸主が負担しなければなりません。
そのため、毎年ある程度修繕費用がかかり、そのお金も用意しておかなければなりません。

③新しい家を買いたいときに買えない

マンションを貸してもローンは残ったままです。
将来、新しい家を買いたい！となっても、重複して住宅ローンを組む難易度はそれなりに高いです。

住宅ローンを希望しても、金融機関からは、

と言われるかもしれません。

将来、家を買いたいと思っても、新たに住宅ローンを組めない可能性があることもデメリットの1つです。

④賃貸中の売却は難しい

一般的に、賃貸中のマンションは高く売れないと言われます。

なぜなら、買主が自ら住むために買う場合は住宅ローンを使えるが、買主自身は住まずに誰かに貸すための投資用物件は金利の高い投資用（事業用）ローンになるからです。
また、物件価格の評価も、居住用物件は近隣事例比較法による評価ですが、投資用物件は収益還元法による評価となるからです。

自己所有のマンションを売る場合には借主が出ていくまでは高く売れないと思ったほうがよいでしょう。
居住用マンションとして最適な価格で売るためには、借主が退去した後に借主を入居させないで売却します。
そして、投資用ではなく、なるべく居住用として売り出します。

住宅ローン→不動産投資ローンへの借り換え

居住用に住宅ローンで借りた物件をそのまま賃貸に回すのは規約違反です。
しばらく前にフラット35で問題になったやつですね。

そのため、前述のイオン銀行セカンドハウスローンをソニー銀行の不動産投資ローンに借り換えました。

ただ、この手続きはなかなか大変でした。
対応してくれた不動産会社さんに感謝です。
しかも、金利は、0.77％→1.64％に上昇。

家は賃貸ではなく、購入すべきだと改めて思った

私は家に関しては、

• マンションなら独身であっても借り入れできるなら購入してもいいんじゃないか。
  何より、賃貸はもったいないよ。
• 一軒家を買うなら一生住む覚悟で買うべし。

という考えの人です。
独身であっても購入すべきというのは、めずらしい考えかもしれません。

なぜマンションは購入すべきなのか？の理由で、一番大きいのは、賃貸マンションに住んでいる人が払っているのは家賃ではない 家賃＋大家さんの利益 だという点です。
今回わかったのは、家賃13万円の家は、自分で購入すれば月々9万円くらいのローン返済＋管理費で住める（場合がある） ということです。
※ただし、細かい話をすると、購入すると、賃貸ではかからない、不動産取得税（確か20万円くらいだったかな）に加えて、毎年固定資産税（このマンションでは年85,000円）がかかります。
※でも、賃貸だと、敷金礼金かかるからなぁ。

このように、やはり賃貸の場合は、見えないところで、割高にはなってしまっている気がします。
そのため、90歳を寿命にすると賃貸費用は持ち家の1.5倍はかかる と言われていたりしますし。
なので、私は、マンションなら独身であっても借り入れできるなら購入してもいいんじゃないかと思っています。

他にも、

• 引越ししないといけなくなったら賃貸に回す手も
• ローンを返済し終わったら資産になる
• 住宅ローン控除はめちゃお得（ただし、40平方メートル以上が条件）

なども理由になっています。
ただし、どんなマンションでも買っていいかというとそういうわけではありませんが。

今回の件で、また他に生かせそうもない不動産周りの変な知識と経験が増えました。
もし、通常の住宅ローンで買ったマンションを賃貸に変更したいとかなったら、私に相談ください。