3分でわかる!リバースモーゲージで自宅を担保にお金を借りる

リバースモーゲージは自宅を担保に生活資金を融資する制度で、逆住宅ローンとも言える制度です。

子どもに資産を遺そうとしても、相続税で減ってしまうのであれば、自分が生きているうちに不動産を現金化してしまって資産を使ってしまおう!そういった判断をした方にとっては、非常に有効な商品だと言えます。

日本の65歳以上の持ち家率は8割を超えており、その固定資産の流動化につながることから、少子高齢化社会における経済活性につながると期待されています。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージのリバースは逆さま、モーゲージは抵当融資を意味しています。

高齢者が居住する住宅や土地などの不動産を担保として、一括または年金のかたちで定期的にお金を借りるというものです。

借入は、利用者の死亡、転居などによって、契約が終了した時点で、担保不動産を処分することで一括で返済されす。

借入を返済して借入金額を減らす通常のローンとは逆に、時間が経てば経つほど融資額が大きくなっていくため、リバースと呼ばれています。

リバースモーゲージの利用方法

リバースモーゲージには、公的機関が提供しているものと、民間機関が提供しているものがあります。

公的機関が提供しているものは、地方自治体が窓口になっています。
多くは、制度を利用する自治体に一年以上住んでいる65~70歳以上という年齢制限があります。
また、担保不動産の評価額にも条件があり、こちらは5000万円以上としているところが多いです。

公的機関が提供しているものには、自治体が直接融資する方式(武蔵野方式)と、自治体が融資先を斡旋する方式(世田谷方式)の2パターンがあります。

民間では、三井住友信託銀行、東京スター銀行が提供しているもののほか、トヨタホームなど自社の施工物件に限定しているところがあります。

三井住友信託銀行のリバースモーゲージ

東京スター銀行のリバースモーゲージ

トヨタのリバースモーゲージ

リバースモーゲージのメリット

住み慣れた自宅を手放さずに、老後の生活資金を受け取ることができるというのが最大のメリットです。

高齢者の方の中には、不動産や金融資産を保有していても、老後に対する漠然とした不安や、病気などの不測の事態への備えから、保有している資産を崩せないという人が少なからずいます。

リバースモーゲージは、このような資産はあるものの、現金収入は年金くらいという高齢者が、自分が所有している不動産を担保として、追加の年金を受け取るようなかたちで、毎月の生活資金の借り入れることができます。

また、借入は本人が死亡した時点で担保になっている自宅を売却して返済することができるため、生活資金を借りるために自宅を手放さなければならないという抵抗感を生前に感じなくてすみます

リバースモーゲージのリスク

リバースもゲージのリスクは、ズバリ次の3つです。

  • 不動産評価額の下落
  • 金利の上昇
  • 長生き

金利の上昇や地価の下落によって、担保不動産の価値が融資限度額を超えてしまうとその後の融資は打ち切られてしまいます。

また、長生きすることによって、融資の過払いになってしまうケースもあります。

リバースモーゲージの利用を検討している人は、今後の金利の動向や、地価の傾向には注目しておくべきでしょう。

リーバースモーゲージの普及状況

リバースモーゲージの起源はイギリスですが、活用されているのはアメリカです。

アメリカでは、1960年代に導入され、その後、市場が拡大し、2000年代前半には契約件数は約8万件に達しています。
拡大の背景には、リバースモーゲージが公的年金制度の補完になると認知されている点が挙げられます。

日本では、1981年に東京都武蔵野市が導入しました。

その後、東京都世田谷区、神戸市などの自治体が導入したのをはじめ、信託銀行などの金融機関も参入しています。

ただし、まだ一般的に普及していないと言えます。

理由としては、

  • バブル後の地価下落によって融資側のリスクが大きいと認識されたこと
  • 日本の中古住宅市場の流通物件数が、アメリカと比べるとあまりに少ないこと
  • 日本人の平均寿命が長いこと
  • 日本人の持ち家志向が高いこと

などが挙げられるでしょう。

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